'Türkiye'de konut fiyatları yarı yarıya düşebilir'
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılacak değişiklikle Türkiye’de konut fiyatlarının yarı yarıya düşürülmesinin mümkün olduğu belirtildi.
Ağırlıkla gayrimenkul sektöründeki hukuki konulara odaklanan Mgc Hukuk Bürosu Yönetici Ortağı Avukat Mustafa Güneş, Dünya'ya yaptığı açıklamada, ‘arsa payı eşit dağılımında’ yapılacak değişiklikle konut fiyatlarının yarı yarıya düşürülmesinin mümkün olduğunu söyledi.
Güneş'in verdiği bilgilere göre konut projelerine bir üniteye 1/100 yerine 99/100 gibi bir arsa payı verildiğinde geriye kalan 99 üniteye de binde bir gibi bir arsa payı verilebilir ve böylece 99 daireye arsa payı maliyetinin yansımamasıyla fiyatlar yarı yarıya düşürülebilir.
KONUT FİYATLARI NASIL YARI FİYATINA DÜŞER?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda arsa payının kural olarak eşit dağıtılmasını öngördüğünü aktaran Güneş, “Bu durumda örneğin arsa üzerinde 10 daireli bir apartman yapılması gerektiğinde ön tarafın tamamına 12 pay, arka tarafa 8 pay vererek yapılaşma yapmanız gerekir. İlk etapta bu mantıklı gelse de bu durum kurumsal firmalar için doğru olmayabiliyor. Çünkü 100 üniteli büyük bir konut projesinde bu mantıkla bakıldığında bir üniteye 1/100 oranında arsa payı vermeniz gerekebiliyor. Bu uygulama ise fiyatların yüksek olmasına neden oluyor. Eğer 1/100 arsa payı vermek yerine, bir üniteye 99/100 gibi bir arsa payı verildiğinde geriye kalan 99 üniteye de binde bir gibi bir arsa payı verildiğinde 99 daireye arsa payı maliyetini yansıtmamış olursunuz. Bu da 700 ila 800 bin liraya sattığınız bir yeri 300-350 bin TL’ye ev satma imkanı sunuyor. Dolaylı bir finansman modeliyle alıcı sayısının artmasına neden olacaktır” dedi.
"HAKSIZ REKABET"
Özel sektör ile kamu arasında arsa maliyeti açısından haksız bir rekabet olduğunu kaydeden Güneş, bu modelin bu konuya da çözüm getirdiğini söyledi. Bu sistemde proje finansmanı kullandığınız da o arsanın yüzde 99’nu teminat gösterip projeyi yapacak kadar fon alındığını ifade eden Güneş, “Böylece inşaatınızı da teslim ediyorsunuz ve nihai müşterileriniz olan konut alıcıları da arsa maliyetine katlanmamış oluyor. Burada barınma ihtiyacını çözmek isteyenlerin sorunlarını da çözmüş oluyorsunuz” diye konuştu.
Avukat Mustafa Güneş, büyük site projelerinde problemler oluşmasına neden olan yönetim problemine de değiniyor. Bu konuda çözümün ise altın arsa payı yöntemiyle çözülebileceğine vurgu yapan Güneş şöyle konuştu:“Örneğin site yönetimi ulaşımı olmayan yerlerde kendi servislerini koyarak mülkün değerini artırırlar.
Çok sayıda insanın yaşadığı sitelerde emekli çiftlerin, bekarların ve çocuklu ailelerin çıkarları farklı. Bu da sitelerde karar almayı zorlaştırıyor. Ancak yönetimde altın arsa payına öncelik verildiğinde mülkün değeri de düşmeyecektir. Çünkü profesyonel bir şirketin aldığı karar mülkün değeri açısından tek tek bireylerin aldığı karardan daha isabetli olur.”
YENİ YÖNETMELİK
Temmuz ayında yayınlanan Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ni değerlendiren Mustafa Güneş, bu yönetmelikle birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yetkilerinin artırıldığını savundu. Eski yönetmelikte belediyelerin yönetmeliğe atıfta bulunarak kendi yönetmeliklerini hazırlayabildiğini aktaran Güneş, Yeni İmar Yönetmeliği’nin ise bu uygulamayı kaldırdığını belirtti.
“Yapı ruhsatından yapı kullanma izin belgesine kadar, iş yeri açma ruhsatına kadar her şeyi bakanlığa verdiler” diyen Güneş, “Bakanlık dilerse bir yerde gayrimenkul projesi geliştirebilir ve geliştirdiği yerde kuaförden tutup, hipermarket ve hatta okula kadar açılacak iş yerlerinin ruhsatını verir hale geldi. Ancak Bakanlığın belediyeler kadar yaygın teşkilat ağı yok. Sadece İl Müdürlükleri var. Onlarda kentsel dönüşümle kilitlenmiş durumda. Çünkü kentsel dönüşüm nedeniyle oluşan ihtilaflı durumlara il müdürlükleri baktığı için açıkçası teşkilat ne kadar yeterli olur tereddütlerim var” dedi.
Güneş'in verdiği bilgilere göre konut projelerine bir üniteye 1/100 yerine 99/100 gibi bir arsa payı verildiğinde geriye kalan 99 üniteye de binde bir gibi bir arsa payı verilebilir ve böylece 99 daireye arsa payı maliyetinin yansımamasıyla fiyatlar yarı yarıya düşürülebilir.
KONUT FİYATLARI NASIL YARI FİYATINA DÜŞER?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda arsa payının kural olarak eşit dağıtılmasını öngördüğünü aktaran Güneş, “Bu durumda örneğin arsa üzerinde 10 daireli bir apartman yapılması gerektiğinde ön tarafın tamamına 12 pay, arka tarafa 8 pay vererek yapılaşma yapmanız gerekir. İlk etapta bu mantıklı gelse de bu durum kurumsal firmalar için doğru olmayabiliyor. Çünkü 100 üniteli büyük bir konut projesinde bu mantıkla bakıldığında bir üniteye 1/100 oranında arsa payı vermeniz gerekebiliyor. Bu uygulama ise fiyatların yüksek olmasına neden oluyor. Eğer 1/100 arsa payı vermek yerine, bir üniteye 99/100 gibi bir arsa payı verildiğinde geriye kalan 99 üniteye de binde bir gibi bir arsa payı verildiğinde 99 daireye arsa payı maliyetini yansıtmamış olursunuz. Bu da 700 ila 800 bin liraya sattığınız bir yeri 300-350 bin TL’ye ev satma imkanı sunuyor. Dolaylı bir finansman modeliyle alıcı sayısının artmasına neden olacaktır” dedi.
"HAKSIZ REKABET"
Özel sektör ile kamu arasında arsa maliyeti açısından haksız bir rekabet olduğunu kaydeden Güneş, bu modelin bu konuya da çözüm getirdiğini söyledi. Bu sistemde proje finansmanı kullandığınız da o arsanın yüzde 99’nu teminat gösterip projeyi yapacak kadar fon alındığını ifade eden Güneş, “Böylece inşaatınızı da teslim ediyorsunuz ve nihai müşterileriniz olan konut alıcıları da arsa maliyetine katlanmamış oluyor. Burada barınma ihtiyacını çözmek isteyenlerin sorunlarını da çözmüş oluyorsunuz” diye konuştu.
Avukat Mustafa Güneş, büyük site projelerinde problemler oluşmasına neden olan yönetim problemine de değiniyor. Bu konuda çözümün ise altın arsa payı yöntemiyle çözülebileceğine vurgu yapan Güneş şöyle konuştu:“Örneğin site yönetimi ulaşımı olmayan yerlerde kendi servislerini koyarak mülkün değerini artırırlar.
Çok sayıda insanın yaşadığı sitelerde emekli çiftlerin, bekarların ve çocuklu ailelerin çıkarları farklı. Bu da sitelerde karar almayı zorlaştırıyor. Ancak yönetimde altın arsa payına öncelik verildiğinde mülkün değeri de düşmeyecektir. Çünkü profesyonel bir şirketin aldığı karar mülkün değeri açısından tek tek bireylerin aldığı karardan daha isabetli olur.”
YENİ YÖNETMELİK
Temmuz ayında yayınlanan Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ni değerlendiren Mustafa Güneş, bu yönetmelikle birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yetkilerinin artırıldığını savundu. Eski yönetmelikte belediyelerin yönetmeliğe atıfta bulunarak kendi yönetmeliklerini hazırlayabildiğini aktaran Güneş, Yeni İmar Yönetmeliği’nin ise bu uygulamayı kaldırdığını belirtti.
“Yapı ruhsatından yapı kullanma izin belgesine kadar, iş yeri açma ruhsatına kadar her şeyi bakanlığa verdiler” diyen Güneş, “Bakanlık dilerse bir yerde gayrimenkul projesi geliştirebilir ve geliştirdiği yerde kuaförden tutup, hipermarket ve hatta okula kadar açılacak iş yerlerinin ruhsatını verir hale geldi. Ancak Bakanlığın belediyeler kadar yaygın teşkilat ağı yok. Sadece İl Müdürlükleri var. Onlarda kentsel dönüşümle kilitlenmiş durumda. Çünkü kentsel dönüşüm nedeniyle oluşan ihtilaflı durumlara il müdürlükleri baktığı için açıkçası teşkilat ne kadar yeterli olur tereddütlerim var” dedi.