Bu ilçelerde arazi fiyatları çıldırdı!

İstanbul'a ikinci bir boğaz olarak tanımlanan Kanal İstanbul'un, ilk önce Sakarya Nehri üzerinden Sakarya-Karasu arasında yapılacağı söylendiğinde yatırımcılar bölgeye akın etti.

Ancak bir süre sonra kanalın Silivri'de yapılacağı ortaya atılınca, bu kez de yatırımcılar, Marmara'da Kınalı ile Karadeniz'de Karacaköy güzergahında yer alan Çanta, Çeltik, Büyükçavuşlu, Danamandıra, Sayalar, Karamandere ve Ormanlı köylerindeki arazilere hücum etti.

Son zamanlarda Büyükçekmece Gölü'nden başlayıp Bahşayis Deresi üzerinden ilerleyip kuzeydoğuya dönerek Boyalı Köyü'nden Karadeniz'e ulaşacak bir güzergahtan da bahsedilir oldu. Hükümetin görevlendirdiği uzmanlar ise geçen bu süre zarfında fizibilite çalışmalarına devam etti. Geçtiğimiz yıl Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanı Binali Yıldırım, Kanal İstanbul Projesi'nin 4 ile 10 milyar dolara mal olacağını açıkladı. 25 metre derinliğinde ve 150 metre genişliğinde olması planlanan Kanal İstanbul'da maliyeti artıran en önemli etken, tahmin edilebileceği gibi güzergahın uzunluğu. Kanalın yapılacağı güzergah ne kadar kısalırsa maliyet de o kadar düşük olacak.

Kanal İstanbul'un ihalesi için artık sona yaklaşıldı. Fizibilite çalışmalarının tamamlandığı ve Başbakan'ın mayıs ayı ortalarında kanalın güzergahını açıklayacağı söyleniyor. Ancak açıklanacak güzergah, ne Sakarya-Karasu, ne Kınalı-Karacaköy ne de Büyükçekmece-Boyalık arasında olacak gibi gözüküyor. Sakarya-Karasu ile Silivri'deki Kınalı-Karacaköy güzergahlarının uzunluğu, kanalın maliyetini çok büyük ölçüde artırıyor. Büyükçekmece-Boyalık hattında da su havzaları ve vadiler olmadığı için maliyetin arttığı söyleniyor. Üstelik Büyükçekmece Gölü, hala İstanbul'un içme suyunun yüzde 7'sini karşılıyor.

EN EKONOMİK GÜZERGAH

Çılgın proje olarak tanımlanan Kanal İstanbul için geriye tek bir güzergah kalıyor. Tüm gayrimenkul yatırımcıları da gözünü bu güzergaha dikmiş durumda. Başbakan Recep Tayyip Erdoğan'ın 15 Mayıs tarihinde proje için Küçükçekmece-Yeniköy güzergahını açıklaması bekleniyor. Geçtiğimiz hafta Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanı Binali Yıldırım da haziranda Kanal İstanbul'a ilk kazmanın vurulacağını açıkladı. Kanal İstanbul'un bu güzergahta yapılacağını destekleyen güçlü verilerde var. Bu verilerden ilki Küçükçekmece Gölü'nün İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi (İSKİ) tarafından koruma alanında çıkarılması oldu. İSKİ'nin kanal güzergahında bulunan Sazlıbosna Barajı'nı da koruma havzasından çıkaracağı konuşuluyor. Küçükçekmece'den başlayan kanalın Sazlıbosna ve Dursunköy üzerinden geçerek Boyalık ve Tayakadın arasındaki vadiden geçerek Yeniköy'den Karadeniz'e bağlanacağı belirtiliyor.

Kanal İstanbul'un Küçükçekmece-Yeniköy güzergahında yapılması olasılığını güçlendiren en büyük veri ise maliyet. Bu güzergahın 28 kilometrelik bir mesafe olduğunu vurgulayan yatırım uzmanları, maliyeti en düşük hattın Küçükçekmece-Yeniköy arası olduğunu ifade ediyor.

3'ÜNCÜ KÖPRÜ YOLU

3'üncü Boğaz Köprüsü'nün Avrupa Yakası'nda kalan Kuzey Marmara Otoyolu'nun Arnavutköy ve Yeniköy arasında kalan Tayakadın, Baklalı ve Boyalık Köyü'nden geçmesi yatırımcının bölgeye olan ilgisini artırmıştı. Zekeriyaköy'den başlayan ve hem Tayakadın hem de Bolluca'dan çıkış verilen otoyol üç şerit halinde Kestanelik'e kadar ulaştı. Kestanelik'te kavşak benzeri bir inşaat halen sürüyor. Yol Arnavutköy üzerinden Nakkaş, İzzettin ve Çatalca'dan geçerek Silivri Fenerköy'e kadar gidiyor.

İSTİMLAKLAR BAŞLADI

Kanal İstanbul Projesi'nin de Küçükçekmece, Başakşehir, Arnavutköy ile Çatalca'nın bir bölümünü ihya etmesi bekleniyor. Çatalca'nın İstanbul'a yakın bölgelerinde arazilerin dönümü 80 bin TL'ye satılmaya başladı.

Küçükçekmece'nin Kanarya Mahallesi, Kanal İstanbul Projesi'nden en çok prim yapacak yerler arasında geliyor. Kanarya'daki Papağan Caddesi, Florya Caddesi ve Kuğukuşu Sokak'ta Hazine arazisi üzerine inşa edilen binaların tamamının tapuları iptal edildi ve istimlak oldu. Resmi Gazete'de yayımlanan Bakanlar Kurulu Kararı'na göre de Kanarya Mahallesi'nin tüm sınırları riskli alan olarak ilan edildi. Üveyik Kuşu Sokak'tan sahile kadar olan bölgenin dolgu toprak olduğu ve riski nedeniyle tüm binaların yıkılacağı söyleniyor. Bir başka istimlak ise Soğuksu'daki Fatih Mahallesi'nde gerçekleşti. Bölgede tüm binalara yıkılma kararı çıktı. Yeni yapılan inşaatların da tamamı durduruldu.

Küçükçekmece Gölü'ne kıyısı bulunan Kanarya Mahallesi'nin sınırlarının başladığı Halkalı Gümrüğü'nün de Çatalca'nın Güneyi'ndeki Muratbey Mahallesi'ne taşınması söz konusu.

Gelişmelerden çok haberdar olmayan bölgede fiyatlar hala makul düzeylerde seyrediyor. Yerel müteahhitlerin inşa ettiği çok sayıda bina var. Yeni inşaatların yüzde 40'ının kat karşılığı yapıldığı ya da araziyi satın alarak inşa edildiği söyleniyor. Eski binalarda dairelerin metrekaresi 700-800 TL, yeni binalarda ise bin ile 2 bin 500 TL arasında değişiyor. Kanarya'da eski binalarda 100 metrekare büyüklüğündeki bir daireyi 50-60 bin TL'ye veya yeni binalarda 85 metrekare büyüklüğündeki bir daireyi 100-105 bin TL'ye satın almak mümkün. 90 metrekarelik bir dairenin fiyatı ise 120 bin TL'den başlıyor. 3+1'lerin fiyatı 160 bin TL'ye kadar çıkıyor.

ÜÇ MAHALLE İSTİMLAK OLABİLİR

Son anda bir değişiklik olmazsa Kanal İstanbul Projesi'nde en önemli istimlak ve kamulaştırma çalışmasının Küçükçekmece Gölü ile Sazlıdere Barajı arasında kalan Küçükçekmece'ye bağlı Altıntepe ile Başakşehir'e bağlı Güvercintepe ve Şahintepe mahallelerinde gerçekleştirileceği belirtiliyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da zaten bu mahallelerdeki bazı bölgeleri rezerv alan ilan etti.

Başbakan Erdoğan, Kanal İstanbul'un etrafında bir milyonluk yeni bir şehir kurulacağını da açıklamıştı. İşte bir milyon kişinin yaşaması planlanan İstanbul Metropoliten Projesi'nin merkezi olan Kayabaşı, "Yenişehir Proje Alanı"nın merkez alanı olarak belirlendi.

Bölgede konut ve ticaret aksları gibi donatı alanlarının yanı sıra çocuk araştırma hastanesi Bio-İstanbul ve 110 hektarlık bir alanda da 20 bin nüfuslu Mıknatıs Kent (Magnet City) inşa edilecek. Yeni şehir projesi bu kadarla da sınırlı değil. İnşa edilecek olan Sağlık Kent'te de entegre sağlık kampüsü, eğitim ve araştırma birimleri, kanser araştırma merkezi, toplum sağlığı merkezi, organ ve doku bankası gibi uzmanlaşmış tıbbi birimler, konaklama, konferans ve kültür merkezleri yer alacak. Kayabaşı'nın güneyinde inşa edilecek Tema Park'la da İstanbul'un içindeki iş merkezlerinin bir kısmının bölgeye yönlendirilmesi planlanıyor.

ARAZİ FİYATLARI YÜKSELDİ

Kanal İstanbul Projesi ile birlikte İstanbul'un yeni çekim merkezi olması beklenen Kayabaşı'nda, "İstanbul Metropoliten" projesinin açıklanmasının ardından arazilerin fiyatları yüzde 100'den fazla arttı. Dört beş ay öncesine kadar metrekaresi 250-300 TL'ye kadar çıktı. Fiyatlarına daha da yükselme eğiliminde olduğunu ifade eden gayrimenkul ve emlak ekspertizleri, bölgedeki en değerli arazilerin ise halen Başak ve Ziya Gökalp Mahalleleri'nde olduğunu belirtiliyor. Emlakçılar, Başak Mahallesi'nde arsaların metrekaresinin bin dolar, Ziya Gökalp'te ise bin 500 dolardan başladığını söylüyor. Konutların metrekare fiyatları 2 bin 500 ile 3 bin dolar arasında. Ticareti gayrimenkullerin metrekare fiyatları ise 7 bin ile 9 bin TL arasında değişiyor. MÜSİAD da Kayabaşı ile Bahçeşehir arasındaki Deliklikaya'da 200-300 dönümlük bir arazi üzerinde Organize Sanayi Bölgesi (OSB) inşa ediyor.

HAZİNE ARAZİSİ ÇOK

Oldukça geniş bir araziye sahip Kayabaşı'nda 2B arazisi bulunmuyor. 11 bin dönümlük Hazine arazisi ise TOKİ'ye devredildi. 7 bin dönümlük Hazine arazisinin yanı sıra köylülerden kat karşılığı aldığı arazileri birleştiren TOKİ, Kayaşehir'i bu arazilerin üzerine inşa etti. İlk etapta 200 bin kişilik bir şehir olarak planlanan Kayaşehir ve çevresinde, Metropoliten İstanbul projesi ile birlikte yaşayanların sayısı 700 bine ulaşacak. Arnavutköy ile Eyüp'ün sınırları içinde inşa edilecek yıllık 150 milyon yolcu kapasiteli havalimanı projesi ile birlikte, bölgede yaşayanların sayısı bir milyon 500 bin kişiyi bulacak.

Başbakanın yeni bir şehir inşa edileceğini açıklamasının ardından bölgede su havzasında bulunan arazilerin fiyatları bile tavan yaptı. Geçtiğimiz yıl metrekaresi 20 TL'ye satılan arazilerde fiyatlar 80-100 TL'ye kadar çıktı. Emlakçılar, 60-70 TL'ye arazi bulunduğunda müşterinin araziyi "havada kaptığını" söylüyor.

İMAR YETKİSİ İBB'DEN ALINDI

Kuzey Marmara Otoyolu'nun bölgeden geçmesi ve üçüncü havaalanının inşa edilecek olması, Arnavutköy'deki arazi taleplerini zaten arttırmıştı. Kanal İstanbul Projesi'nin de Sazlıbosna ve Dursunköy'den sonra Boyalık ve Tayakadın arasındaki vadiden geçerek Yeniköy'den Karadeniz'e bağlanması halinde Arnavutköy ve çevresinin ihya olması muhtemel.

6 Mart 2008 tarihinde kabul edilen 5747 sayılı "Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" ile birlikte İstanbul'un en genç ailesi olan Arnavutköy'ün arazilerinin büyük çoğunluğu üçüncü derece (riski az) deprem bölgesinde yer alıyor. 506.52 kilometrelik yüzölçümüyle İstanbul'un dördüncü büyük ilçesi konumuna gelen Arnavutköy, Boğazköy, Bolluca, Haraççı, İmrahor ve Taşoluk Mahalleleri'nden oluşuyor.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Arnavutköy ile birlikte ilçeye bağlı Baklalı, Balaban, Boyalık, Çilingir, Dursunköy, Durusu, Hacımaşlı, Hadımköy, İslambey, Karaburun, Sazlıbosna, Tayakadın, Yassıören, Yavuz Selim ve Yeniköy'ün imar yetkisi geçtiğimiz yılın sonlarında İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin elinden aldı. İstanbul'un Avrupa Yakası'nda kurulması planlanan bir milyon nüfuslu yeni şehir nedeniyle bu yetki devrinin gerçekleştiği iddia ediliyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın hazırlanacağı yeni şehir planının İBB'nin imar planlarıyla çakışmasını istemediğini söyleniyor.

BU KÖYLER PRİM YAPAR

Üçüncü havaalanın Ağaçlı-Akpınar-Yeniköy arasında eski kömür ocaklarının bulduğu bölgeye inşa edilmesi bekleniyor. Bölgedeki eski kömür ocaklarının hafriyatla doldurulmaya başlandığını vurgulayan gayrimenkul uzmanları, yeni havaalanına en yakın yerin ise Arnavutköy'ün Bolluca ve İmrahor Mahalleleri olduğunu söylüyor.

Yeni havaalanı ile birlikte Arnavutköy-Halkalı raylı sistem hattı da ihaleye çıkacak. İhale şartnamesi hazırlanan metro inşaatının, 730 iş gününde teslim edilmesi planlanıyor. Arnavutköy-Halkalı Metro Hattı'nın yanı sıra Arnavutköy'den İhsaniye-Göktürk-Kağıthane güzergahından Şişli'ye ulaşacak ikinci ve Beylikdüzü'ne gidecek üçün bir metro hattının inşa edileceği söyleniyor.

ARSA VE ARAZİ FİYATLARI

Arnavutköy'ün merkezi ile ilçeye bağlı Bolluca, Boğazköy, Taşoluk ve Haraççı köyleri imar planlarına dahil olmuş. Köy merkezleri için yapılan 5/1000'lik planlar ise iptal edilmiş. İstanbul'dan ve dışarıdan bölgeye yatırım yapmak için gelen çok sayıda yatırımcı var. Talebin artmasıyla da arazi fiyatları altın gibi işlem görmeye başladı. Bir gün önce 120 bin TL değer biçilen arsaya, ertesi gün 125 bin TL istendiği anlatılıyor.

Arnavutköy'ün merkezinde imarlı ve ifrazlı arsaların metrekare fiyatı 500 TL'den başlıyor. İlçenin merkezinden geçen yolun üzerindeki ticari imarlı bir arsanın metrekaresi 10 bin TL'ye kadar çıkıyor. Örneğin Arnavutköy'ün merkezinde 148 metrekare büyüklüğünde bir arsa için 60 binTL, iki dönümlük bir arazi içinse 11 milyon TL isteniyor.

Arnavutköy'e bağlı köylerde fiyatlar yükselse de merkeze göre daha makul. Çilingir'de 500 metrekarelik bir arsayı 75 bin TL'ye, Tayakadın'da altı dönümden büyük bir araziyi 1 milyon 100 bin TL'ye almak mümkün. Haraççı, Boyalık, Yeniköy, Dursunköy, Nakkaş ve Yassıören'de ise 10 dönümlük bir arazinin fiyatı 2 milyon 500 bin TL'ye çıkmış.

Ancak bölgede arsa veya arazi yatırım yapmak isteyenler için şu uyarıyı yapmamızda da fayda var. Şu an için köy yerleşim alanları dışında imar yok. Yani tarla vasfındaki arazilere imar izni verilmiyor. 10 dönümlük bir arazi bile satın alsanız, çiftlik evi bile yapamayabilirsiniz. Ancak bölgedeki gelişmeler, yatırımcılara çok şey vaat ediyor.



KAYNAK: PARA DERGİSİ