Ev sahibi - kiracı milyonları ilgilendiriyor!

Konut kiralarını yüzde 25 ile sınırlayan yasal düzenlemenin süresi 1 Temmuz’da dolarken, ev sahipleri de kiracılar da tahliye taahhüdü konusunu merak ediyor.

Tahliye taahhüdü ne demek? Kiracının kendi fotoğrafını ve iletişim bilgilerini eskort sitesine koyarak, evi de bu amaçla kullanması tahliye nedeni sayılır mı? Ankara Barosu avukatı arabulucu Burcu Akar Muratoğlu, Hürriyet'ten Oya Armutçu'nun sorularını yanıtladı.

Kira taahhüdü ne demek? Ev sahiplerinin ne işine yarar?

Kiracı tahliye taahhüdü ile kiralayana (ev sahibi) karşı taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğini bildirip bunu taahhüt etmektedir. Ev sahibi, evin tahliye için bu taahhüdü kullanabilmekte. Ancak, ev sahibi tarafından kiracıya sunulan tahliye taahhüdü, kiracının tahliye taahhüdünü kabul etmemesi halinde kiracı lehine veya aleyhine herhangi bir hüküm doğurmamakta. Tahliye taahhüdünün geçerli olması için bazı şartlar aranmaktadır.

Tahliye taahhüdünün geçerli olması için hangi şartlar gereklidir?

1- Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır.

2- Kiralananın teslim edilmesinden sonra ve kira sözleşmesindeki tarihten sonraki bir tarihe ilişkin olarak verilmelidir..

3- Bizzat kiracı veya yetkili temsilcisi yapmış olmalıdır..

4- Tahliye için belirli bir tarihin belirtilmesi gerekmektedir.

5-Tahliye taahhüdü serbest iradeyle verilmelidir.

KİRA KONTRATIYLA ALINMASI HUKUKSUZ

Kira kontratı akdedilirken eşzamanlı kiracıdan alınan tahliye taahhüdü mevzuata ve Yargıtay kararları kapsamında hukuka aykırıdır ve geçersizdir. Konut ve çatılı işyerinde kurulan kira ilişkilerinde, kiralayan Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) da sayılan nedenler haricinde kiracıyı taşınmazdan tahliye edememektedir. Tahliye taahhüdü geçerlilik şartlarını taşıyor ise, kiralayan kiracıya karşı bu hakkını kullanarak herhangi bir neden olmadan kira ilişkisini sona erdirebilmektedir.

Boş kâğıda imza atmanın hukuki sonuçları nelerdir?

Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır. Yargı kararları ve hukuken bir kimse boş bir kâğıda attığı ıslak imzasından sorumludur. Kiracı tahliye taahhüdünün sonradan doldurulduğunu ispatlayamaz ise mahkeme tarafından o tahliye taahhüdüne attığı ıslak imzası ile bizzat sorumlu tutularak evi tahliyesi yönünde karar verilir.

Ev sahibi istediği zaman kiracısını evden çıkartabilir mi?

Kiralayan kiracısını istediği, dilediği zaman çıkartamaz. Tahliyeye ilişkin şartlar kanunda açıkça sayılmıştır:

Kiracının sözleşmeye uymaması, aykırı hareket etmesi

Kiracının iflası durumu. Kiracının iflasına dair karar vermiş olması gerekir.

Kiracının ölümü.

Önemli nedenlerle fesih örneğin kiracılık ilişkisinin çekilmez hale gelmesi.

Kira borcunun ödenmemesi. Kira borcu ile birlikte aidat borçlarının da eşzamanlı ödenmemesi.

Kiracının kiralananı başkasına kiralaması, izinsiz olarak alt kiraya vermesi.

Ahlaka, adaba, kamu düzenine, komşuluk ilişkilerine aykırı hareket etmesi.

Beş aydır aidat borcunu ödememek tahliye nedeni sayılır mı? Ev sahibi nasıl bir hukuki yol izlemelidir?
Aidat borcu bir kira borcu değildir. Aidat borcu bir yan ödemedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesinde kiracının da aidat borcundan sorumlu olduğu açıkça belirtilmiştir. TBK’nın 315. maddesine göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra kira bedelini veya aidatları ödemezse, kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Yazılı bildirimin noter kanalı ile ihtarname ile yapılması önemlidir. Yahut mülk sahibi aidat borcunu kendisi ödeyip ödeme akabinde bu durumu yine yazılı olarak kiracıya bildirdikten ve 30 günlük yasal süreyi verdikten sonra kendisini kiracıdan işbu borcunu yerine getirmesi adına icra takibi başlatabileceği gibi genel mahkemelerde alacak davası yolu ile de talep edebilir. Bu bağlamda ihtarın yazılı olması ve verilen süre önemlidir.

Çünkü, 30 günden daha az verilen süreler kanuna aykırıdır. İhtarnamede; 30 gün içerisinde aidat borcunun ödenmesi gerektiği, aksi halde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı belirtilmelidir. Verilen sürede aidat borcu ödenmezse ev sahibi tahliye davası açabilir ve kiracıyı evden çıkarabilir. 1 Eylül 2023 itibariyle kira davaları, dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Ev sahipleri bu davayı açmadan önce zorunlu olarak arabulucuya başvurmalıdır.

Bir kiracının kendi fotoğrafını ve iletişim bilgilerini eskort sitesine koyarak evi de bu amaçla kullanması tahliye nedeni sayılır mı?

Borçlar Kanunu’nun, emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler yani bu kira sözleşmesi kesin olarak hükümsüzdür. Akde aykırılık, kiralananda fena kullanım söz konusudur. Kiralanan bir yerde kiracının haberdar olduğu ya da olmasına kesin gözüyle bakılacağı şekilde fuhuş yapılması, buna izin vermesi, kiralananın fena kullanımıdır.

Ev sahibinin derhal haklı sebeple tek taraflı tahliye hakkı söz konusudur. Aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından kiracılık ilişkisinin çekilmez hale gelmesi durumunda kiraya veren, yazılı bir bildirimle kira akdini hemen feshedebilir. Bu şekilde bir fena kullanımın, kiralayana, doğrudan kira sözleşmesinin feshini gerekirse kiralananın, cebri icra yoluyla boşaltılarak tahliye edilmesini isteme hakkını verdiğini söylemek mümkündür.